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「買物利便性」は価格に影響するか?

同じ利便性でも、『交通利便性』はダイレクトに物件価格に影響します。では、『買物利便性』はどうでしょうか?

結論からいうと、これはさほど影響を受けない印象があります。(都心部の話です。ロードサイドの方が駅前よりも栄えているようなエリアでは、価格形成要因が異なるので、このコラムは無視してください。)

ここ新宿の曙橋でも、「駅から5分」という条件は同じでも、周りにスーパーがないなぁという場所と、2,3軒のスーパーが選べる場所があります(ない、という方も、10分も歩けばありますが)。いざ、実際に住んでみると、スーパーが近いか遠いかというのは意外に大きな要素だと思うのです。

うちでも、しょっちゅう、「そーめんを茹でようとお湯を沸かし始めたけれど、麺つゆが切れてた!」「鍋を作ったけれど、ぽん酢がなかった!」等々で、ご飯の前に猛ダッシュということがあります。こういう時、スーパーが遠いとなかなかしんどいですよね。イオンの「まいばすけっと」がちょこちょこできたので、更に買物利便性は上がっていると思いますが、「まいばすけっと」も少し遠い、買物のエアポケットのような場所は存在してしまっています。

物件価格や賃料には、あまり反映されない「買物利便性」ですが、生活上はかなり重要なので、ポイントを見てみます。

1.スーパーマーケット

毎日、そこで生活をすることを考えますと、一番重要なのは「スーパーマーケット」だと思います。最近は、都心部の人口が増えたために新規出店が相次ぎ、大部分のエリアで徒歩7,8分以内くらいにスーパーマーケットがあることが多いでしょう。

なので、逆に「徒歩10分以内にそれなりに大きなスーパーマーケットがない」という場合は、マイナスとして指摘しています。

2.ドラッグストア

インターネットで購入することが増えたとはいえ、日用品でも「シャンプーが切れていた」「洗剤がなくなったのを忘れていた」等で急いで買いたいことってありますものね。

ドラッグストアは、駅前に大抵2,3軒ありますが、こちらも「徒歩圏内」にない場合は明記するようにしています。スーパーマーケットと比較すると、近くになくてはならないという訳ではないと思いますが。

3.100円ショップ

近くにないことでたまに不便を感じるのが「100円ショップ」だと思います。あの安さと品揃えは、ちょっとした日用品が必要になった場合に、近くにあるとありがたみを感じます。
これは、近くにある場合に、プラスとして明記するようにしています。

4.商店街

正直、「商店街」でないと買えないものってほとんどないと思います。勿論、商店街があることで、たまに遠出をせずに買い物ができて、「近くにあって良かった」と思うことはあるでしょう。

ただ、「商店街」の効果は、買物利便性よりも、その雰囲気にあると思っています。ここ曙橋でも、「商店街があるから曙橋を選んだ」という住民が何人もいます。商店街があることによる、街の温かみ子供が安心して歩ける活気という意味が大きいと感じています。

5.商業集積街やショッピングセンターへのアクセス

曙橋住民は、年に数回ですが、子供服や学用品を大量買いしたいときに遠征を余儀なくされます。新宿のデパートって、お出掛け着等を買うのにはいいのですが、ワンランク大きな服のサイズが必要になった場合や学年が変わって学用品を色々買いたいという場合には、あまり役に立ちません。

この辺のママさんに聞いた話でも、錦糸町の「赤ちゃん本舗」や新木場の「イトーヨーカドー」等まで遠征するという方が多かったです。この辺は、子供がいる世帯でなければ、あまり関係のない話かもしれません。

6.外食利便性

シングルや子供のいない世帯ではかなり重要な意味合いを持つと思いますが、ファミリー世帯でも、ママさんが忙しい時に「外食」という選択肢があるのは、ありがたいですね。

近所に数軒の選択肢と、少し歩けば色々なお店を楽しめるという2段階の便利さがあると嬉しいですね。繁華街にあまり近過ぎると、治安が不安になるので、ほどほどの距離がいいです。

7.まとめ

「買物利便性」は、物件価格への影響はほとんどありません。逆にいえば、物件価格が同じなのだったら、「買物利便性」が高い方を選んだ方がいいと思います。

不動産分析サービス」でも、価格への影響というよりは、住んだ後の満足度が高くなるように、この項目を要素として入れています。

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住居は駅に近ければ近い方がいいのか?

最近、住居は『駅近』でないとダメだ、などと謳われています。基本的には、私も同感です。そりゃ、駅から遠いよりも近い方がいいです。雨が降っているときなどは特にありがたみを感じます。

では、「近ければ近い方がいいのか?というと、これには少し条件が付きます。

1.生活環境
2.災害

以上の2つの面で条件をクリアしなくてはなりません。

1.生活環境

生活環境」面でのリスクを、“防犯”と“騒音”の面から考えてみます。

(1)防犯
多くの駅の“駅前”には、お店が集積していると思います。地下鉄など、出口が複数あるためさほど集積が見られない出口がある場合や、少し校外の私鉄駅ですと「駅前に何もない」なんてこともありますが。

駅前に複数のお店が集積している場合の、そのエリアの犯罪発生数は、閑静な住宅街と比較すると多くなる傾向があります。警視庁が公開している『犯罪情報マップ』で、昨年の全刑法犯の犯罪件数を見ますと、新宿駅・池袋駅・渋谷駅のところが“赤”になっています。“赤”は、年間414件以上犯罪件数が認められたエリアになります。感覚的にも一致すると思いますが、繁華街はやはり犯罪件数が多いです。

“繁華街”とまではいかなくても、複数のお店が集積しているエリア(商店街など)からは少し離れた閑静な住宅街の方が犯罪件数も少なくなり安心です。

(2)騒音
駅前にお店、特に飲み屋などが複数軒ある場合、夜遅くまで酔客の声が街中に響いたりします。この“騒音”的な面でも“飲み屋街”の近くはお勧めできません。

私の事務所がある新宿の曙橋でも、商店街に飲み屋が数軒あります。繁華街というほど盛り上がった場所ではありませんが、夜遅くまで事務所にいると、酔客の笑い声や音量調節機能が壊れたような大きな話声が聞こえてくることがあります。

商店街から少し離れるだけでも、随分と静かになります。特にファミリー層には、“飲み屋街”の真ん中の物件に住むよりは、少し歩いても、閑静な住宅街にある物件をお勧めします。
#駅前に商店(特に飲み屋)がない駅では、問題ありませんが。

2.災害

武蔵野台地を回り込むように、崖下に線路がある電車といえば、「京浜東北線」が有名ですが、地下鉄も大きな幹線道路の下に通されることが多く、大きな幹線道路も、武蔵野台地の谷地部分を走っていることが多々あります。
そのような路線の場合、駅の近くは「低地・坂下・谷地」であり、弊社のある曙橋でも、駅があるのは、まさに「谷地」であり、液状化の危険性も行政から指摘されているくらい地盤の悪い場所です。このような地盤の状態の場所にある物件では、大きな地震があった場合、建物に損傷が生じる可能性が高まります。

この画像は、国土地理院地図の土地条件図のキャプチャ画像です。オレンジ色の部分は高台ですが、それ以外のところは谷地・低地等です。

建物に損傷が生じれば、当然に修繕が必要になります。損傷可能性が比較的高い場所にある物件は、将来、修繕費が高くつく可能性があるということです。『資産性』という面でも、損傷を負った建物は資産価値がガタ落ちとなるでしょう。

また、「低地・坂下・谷地」は、水害の危険性も高い場所です。また曙橋を例に挙げますが、近くに河川がある訳でもないのに「洪水ハザードマップ」で想定される最大の浸水想定水深は1.0mです。曙橋の低地の全体がこの水深ではないですが、1.0mといえば、床上浸水の可能性がある深さです。

[余談]
ハザードマップを見ていると、1.0mのメッシュの隣りが0.5mとなっている場所があります。実際には同じような高低差の土地なのに、何故、「浸水可能性が1mだったり、0.5mだったりするのか」について新宿区危機管理課に話を聞いてきました。神田川流域については、神田川の洪水が想定になりますが、曙橋周辺は『内水氾濫※』での浸水が想定され、下水道の排水能力により氾濫可能性を判断しているとのことです。あくまでメッシュごとのポイントでの判断であり、付近で氾濫が起きた場合の影響は加味されていないとのことです。
※内水(氾濫):市街地内を流れる下水道などの排水能力の限界を超えることで水が溢れる水害のこと。

また曙橋での、この『内水氾濫』での浸水想定の基準となる雨量ですが、以前は時間当たり50㎜だったのが、治水トンネル工事を施工したことにより時間当たり75㎜になっているそうです。
別の言い方をすれば、現状でも、時間当たり75㎜を超えるゲリラ豪雨があれば、『内水氾濫』は起きうるということです。

近いうちに来る可能性が高いと言われている「大きな地震」を想定したとしても、昨今、毎年のように“想定外”の被害を出している「豪雨」を想定したとしても、駅近だからといって、「低地・坂下・谷地」に住むのは避けた方がいいと思います。

3.まとめ

住まいは『駅近』の方が便利です。それは間違いがありません。商店やスーパーマーケットなども駅の近くにあることが多いですし。

但し、『住居』の一番の役割は、そこに住む家族の命と財産を守ることだと思いますので、駅近の利便性にだけ目を奪われず、少し歩くことになっても台地上に広がる高台の平坦地にある物件を選ぶなど、「家族の安心安全」を第一に考えていただきたいと思っています。

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リスクの深掘り 記事

「崖上マンション」が安くなくてはいけない理由

崖上マンション』は、平地に建つ物件よりも「価格が安くなくてはならない」のですが、なぜでしょうか。

まず、“崖上”とはどういう立地なのか。
マンションの敷地に高低差があり、敷地の片方が崖になっている場所です。崖部分には、擁壁があることがほとんどです。

擁壁によって土台が支えられている土地に建っているマンションが『崖上マンション』です。
その“崖上”であることのリスクは、

1.耐震性の懸念
2.修繕費用がかさむことの懸念

以上の、主に2つに分けられます。

1.耐震性の懸念

この「耐震性」のチェックポイントは2つです。
(1)盛土かどうか
(2)擁壁の耐用年数

(1)盛土
東日本大震災でも、熊本地震でも、以前の大地震でも、盛土の土地は大きな被害が出ました。
#切土であれば、盛土に比べれば安全だと思います。

擁壁によって支えられている土地が「盛土」かどうかは非常に重要です。宅地造成工事規制区域内(盛土や切土が必要な土地は、この区域に指定されていることが多いです。)で1m超の擁壁が建設されている土地(切土なら2m超等)は、開発許可が必要になるので、区役所の建築課で、開発登録簿を閲覧できます。
敷地が盛土であったなら、地震の際に建物が損壊するリスクは、平地と比較すると大幅に大きくなります。

地盤改良や擁壁をきちんと施工することで、リスクは小さくできるという話もありますが、東日本大震災や熊本地震で一番思い知らされたのが「人間の“想定”なんて自然は簡単に超えてくる」ということだった筈です。
想定”を必要としない土地を選んだ方がいいと思います。

(2)擁壁の耐用年数
国土交通省国土技術政策総合研究所が行った「既存造成地擁壁の耐久性に関する実態調査」によると、築後20年経った擁壁は目視による劣化調査を実施することが望ましいとのことです。
要は、擁壁の多くは、20年くらい経つと修繕が必要になる可能性が高いということです。

また、大きな地震があった場合(例えば東日本大震災)も、擁壁の目視による確認は必須だと思います。
東日本大震災の後、ヒビが入っていたり、ゆがみが出ていたりする擁壁をこの近辺でも見ました。大きな揺れに見舞われると、擁壁の耐用年数は一気に縮みます。


※ 写真の場所は東日本大震災とは無関係です。

2.修繕費用がかさむことの懸念

そして、擁壁に修繕が必要と認められた場合、修繕費用が掛かります。
崖上マンション』の場合、建物の修繕費用の他に、擁壁の修繕費用も見込まないといけないのです。
なので、「修繕積立金」は、平地に建つマンションよりも高くないといけません。
もし、現時点で安い「修繕積立金」である場合、将来、修繕一時金等を取られるだけではなく、大幅な値上げがあることを覚悟しなくてはなりません。
以上の通り、『崖上マンション』は、大地震時のリスクが大きく、ランニングコストも高くなることを覚悟しなくてはなりません。

これらのリスク等の分、高台の平地に建つマンションより、相応に安い価格になってくれないと手を出すべきではないと思います。

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リスクの深掘り 記事

「定期借地権マンション」は嫌いですか?

定期借地権マンション』について、「借地権」と聞くと敬遠する方が多いですが、何故でしょう?

マンションは、建替えが困難なので、所有権のマンションであっても、何十年も住むのには適していません。だったら、敷地の権利が「借地権」でもいいではないか?と思いませんか?

私も、基本的には、マンションの敷地の権利が何でも変わらないと思っています。マンションは、「建物」なので。

ただ、やはり「借地権」であることにマイナスもあります。

それは、所有権と異なり、
1.ローンが銀行により承認されにくいことがあること。
2.借地権の残存期間が短くなると売れにくくなるので、出口(売却)の際に、所有権の物件に比べると苦労するかもしれないこと。
以上、2点につき、注意する必要があります。

繰り返しですが、私は、所有権マンションも、定期借地権マンションも、50~70年後等には価値がなくなる(建替えor取壊しが必要になる)という意味では、同じだと思っているのですが、銀行は借地権に結構敏感に反応します。

ですが、築浅であれば、「1」の方は、そんなに問題ないと思います。
#属性に問題がないことが前提ですが。

ただ「2」の方の問題は、(Aが)売却するということは、その時点で買う人(B)がローンを組むことが前提になるので、借地権の残存期間が短くなると、買える人自体が、少なくなる可能性があります。

銀行は、原則として借地権期間を超える期間のローンを組んでくれないからです。

上の図のように、50年の定期借地権マンションがあったとして、この物件を築10年のときに購入し、20年住んで売ると(この時点で建物は築30年)、20年以内のローンを組める人に買える人は限定されます。
ローン期間が短くても(月々の支払額が大きくても)審査に通る人が前提です。
#築30年のマンションは、価格も下がっているとは思いますし、下げないと売れないでしょうが。

以上の通り、『定期借地権マンション』が所有権マンションより安くなるのは、管理をいくらしっかりと行い建物の経済的残存年数を延ばしたとしても、「定期借地権」の長さ以上に建物が存続する可能性が見えないからです。

※建替えの困難性が知れ渡ると、マンション全体の価格ももっと下がるかもしれませんが。(これは、また別の機会に)