リスクの深掘り記事

「定期借地権マンション」は嫌ですか?

定期借地権マンション』について、「借地権」と聞くと敬遠する方が多いですが、何故でしょう?

マンションは、建替えが困難なので、所有権のマンションであっても、何十年も住むのには適していません。だったら、敷地の権利が「借地権」でもいいではないか?と思いませんか?

私も、基本的には、マンションの敷地の権利が何でも変わらないと思っています。マンションは、「建物」なので。

ただ、やはり「借地権」であることにマイナスもあります。

それは、所有権と異なり、
1.ローンが銀行により承認されにくいことがあること。
2.借地権の残存期間が短くなると売れにくくなるので、出口(売却)の際に、所有権の物件に比べると苦労するかもしれないこと。
以上、2点につき、注意する必要があります。

繰り返しですが、私は、所有権マンションも、定期借地権マンションも、50~70年後等には価値がなくなる(建替えor取壊しが必要になる)という意味では、同じだと思っているのですが、銀行は借地権に結構敏感に反応します。

ですが、築浅であれば、「1」の方は、そんなに問題ないと思います。
#属性に問題がないことが前提ですが。

ただ「2」の方の問題は、(Aが)売却するということは、その時点で買う人(B)がローンを組むことが前提になるので、借地権の残存期間が短くなると、買える人自体が、少なくなる可能性があります。

銀行は、原則として借地権期間を超える期間のローンを組んでくれないからです。

上の図のように、50年の定期借地権マンションがあったとして、この物件を築10年のときに購入し、20年住んで売ると(この時点で建物は築30年)、20年以内のローンを組める人に買える人は限定されます。
ローン期間が短くても(月々の支払額が大きくても)審査に通る人が前提です。
#築30年のマンションは、価格も下がっているとは思いますし、下げないと売れないでしょうが。

以上の通り、『定期借地権マンション』が所有権マンションより安くなるのは、管理をいくらしっかりと行い建物の経済的残存年数を延ばしたとしても、「定期借地権」の長さ以上に建物が存続する可能性が見えないからです。建替えも含めて(定期借地権マンションでは建替えは視野に入っていません)。

※建替えの困難性が知れ渡ると、マンション全体の価格ももっと下がるかもしれませんが。(これは、また別の機会に)